2026년 7월 1일 수요일 발행
서울·경기 15곳 '3중 규제'…토허제가 도시 풍경을 바꾼다
정부가 부동산 규제의 수단을 한 단계 더 올렸어요. 서울 전역과 경기도 동탄·기흥·구리 등 12개 지역이 '토허제(토지거래허가제)'의 규제 대상으로 새로 지정된 거예요.
토허제가 뭘까요? 쉽게 말해 땅을 사고팔 때 정부 허락을 받아야 한다는 뜻이에요. 한 번 지정되면 거래가 극도로 제한돼요. 투기를 막으려는 정책인데, 결과적으로 정상적인 거래도 어려워져요.
이게 왜 '3중 규제'라고 불릴까요? 이미 서울과 경기 일부 지역에는 '조정대상지역' 지정으로 대출 규제·높은 세금이 적용되고 있었거든요. 여기다 토허제까지 더하니 세 겹의 규제가 겹쳤다는 거죠. 사려는 사람도, 팔려는 사람도 움직이기 어려운 상황이 된 거예요.
시장의 반응은 부정적이에요. 거래가 거의 없어지고, 특히 '전세'라는 주거 방식 자체가 무너지고 있다고 해요. 집주인이 전세금을 받고 싶어도 규제로 사고팔기 어렵다 보니, 차라리 월세로 돌리거나 아예 거래를 포기하는 상황이 벌어지는 거죠.
그렇다면 이 규제가 집값을 내릴까요? 여기가 복잡한 부분이에요. 한쪽은 강한 규제로라도 투기를 막아야 한다고 보고요, 다른 한쪽은 규제만 강해지고 거래 시장 자체가 경직돼서 실제 주거수요를 충족하지 못한다고 봐요. 출범 4개월 만에 세 번째 규제 대책을 꺼낼 정도면, 기존 방법이 효과를 보지 못했다는 뜻일 수도 있어요.
지방선거를 앞두고 부동산 문제가 정치 쟁점이 되면서, 정부도 강경한 포즈를 취할 수밖에 없는 상황이에요. 하지만 규제가 늘어날수록 오히려 주택 거래 시장이 얼어붙어 역효과가 나진 않을지, 주거에 어려움을 겪는 보통 시민들의 선택지는 더 좁혀지지 않을지 하는 우려도 커지는 중이에요.
체리 두 조각
강한 규제가 필요해요. 토허제와 조정대상지역 지정은 서울과 경기 핵심 지역의 부동산이 금융 투기 대상으로 변질되는 걸 막으려는 거거든요. 최근 몇 년간 집값이 급등한 지역을 보면, 실제 주거 목적보다 시세차익을 노린 사람들의 거래가 대부분이었어요. 이런 투기수요를 걸러내지 않으면 결국 실제로 살 사람들이 집을 못 사게 되는 악순환이 반복돼요. 규제로 거래량이 줄더라도, 그건 투기 거래가 사라진 것이지 필요한 거래까지 막은 건 아니라고 봐요. 부동산을 자산 증식의 수단이 아닌 '살 집'으로 돌려놔야 집값 안정이 가능해요.
규제 강화는 역효과를 낳아요. 토허제가 지정되면 땅 거래가 거의 불가능해져 개발사업도, 개인의 합리적인 거래도 막혀요. 더 심각한 건 전세 시장의 붕괴예요. 집주인이 전세금을 굴려 다른 집을 사려고 해도 규제 때문에 못 하니, 차라리 전세를 내놓지 않거나 월세로 바꿔요. 이렇게 되면 전세 수요자들은 더 비싼 월세나 높은 대출금으로 피해를 입어요. 규제만 계속 강화하면 시장이 경직되고, 실제 주거 수요와 공급의 불균형만 커져요. 필요한 건 거래 시장을 정상화하면서 동시에 투기를 적절히 억제하는 균형 잡힌 정책이에요.