신규 전세보증금, 갱신보다 8000만원 비싼 까닭

서울 전세 시장에 이상 신호가 켜졌어요. 같은 집이어도 신규 세입자를 모으는 보증금과 기존 세입자의 갱신 보증금 차이가 평균 8,000만 원에 이르렀거든요. 이건 지난 수년간 없던 수준이에요.

이 격차가 생기는 건 근본적으로 시장의 수급 불균형 때문이에요. 최근 비아파트(오피스텔, 다가구, 고시원 등) 착공 비중이 39%에서 13%로 급감했거든요. 기존 주택 재정비(리모델링)도 활발하지 못한 상황이에요. 결국 공급 부족으로 전월세 불안이 커질 수밖에 없는 구조예요.

세입자 입장에선 악순환이 계속돼요. 신규 입주할 때 높아진 보증금을 내야 하고, 2년 뒤 갱신할 때도 또 올라 있어요. 그런데 왜 집주인들은 신규 세입자를 더 원할까요?

몇 가지 이유가 있어요. 첫째, 기존 세입자와 이미 신뢰 관계가 형성됐는데도 계약 갱신을 거부하려면 더 큰 보증금 인상을 받아야 심리적으로 합리화되거든요. 둘째, 신규 계약은 '순수 수익'처럼 느껴져요. 처음부터 새로운 시장 가격을 제시할 수 있으니까요. 셋째, 기존 세입자가 거주 과정에서 '손상'을 관리하는 것도 불편한 요소예요.

정부는 이 문제를 여러 각도로 보고 있어요. 보유세 인상과 전세대출 조건 강화 같은 정책 카드를 만지작거리는 중이에요. 한편 공공주택 공급을 늘리려는 움직임도 있어요. LH 신임 사장이 취임하면서 '좋은 집 빠르게 공급'을 공약으로 내세웠거든요. 지자체 차원에서도 전세계약 보호 교육 프로그램을 시작한 곳이 있어요.

하지만 근본적 해법은 단기 정책보다 어려워 보여요. 비아파트 착공 감소는 규제와 채산성 악화의 복합 결과거든요. 새 집이 나오지 않으면 세입자들은 계속 높아진 보증금과 불안정한 갱신 조건에 노출될 수밖에 없어요.